Además de las ya sonadas cláusulas abusivas de un préstamo hipotecario de las que hemos hablado existen otros aspectos hipotecarios que suponen un beneficio para el Banco y que afectan al consumidor.
Se trata del llamado Índice de Referencia de Préstamos Hipotecario (en lo sucesivo IRPH), es un índice de tipos de interés de préstamos hipotecarios aplicado en España y elaborado por el Banco de España.
Los Bancos lo calculan en base a la media de las diferentes ofertas de préstamos hipotecarios que operan en el mercado para la adquisición de vivienda libre por un plazo de tres o más años.
La mayoría de los préstamos hipotecarios están referenciados al Euribor, pero también es habitual que los Bancos utilicen otros indicadores para actualizar las hipotecas a tipo de interés variable como ocurre con el IRPH, el cual resulta más gravoso que el Euribor porque ha estado por encima del Euribor en dos puntos desde el año 2000. Esto ha supuesto que muchos consumidores hayan pagado más en sus cuotas mensuales y al año hayan abonado una media de 1.200 euros más que quienes tienen el Euribor.
Esta cláusula ha llegado a la justicia europea y la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 3 de marzo de 2020 resuelve la cuestión de la abusividad del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, que muchos Bancos y entidades financieras han aplicado en los préstamos hipotecarios y, en consecuencia, han visto aumentados sus beneficios.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha declarado que la cláusula de un contrato de préstamos hipotecario celebrado entre un consumidor y un profesional, en virtud de la que el tipo de interés que pagará el consumidor varía en función del índice de referencia basado en los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro, índice que está previsto por el Derecho español, está comprendido en el ámbito de aplicación de la Directiva 93/13 sobre cláusulas abusivas.
Por lo tanto, es una cláusula que puede ser objeto de control de transparencia, y los consumidores pueden interponer las correspondientes reclamaciones contra los Bancos con los que formalizaron sus préstamos hipotecarios.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea aboga por que sean los jueces y tribunales españoles lo que determinen la falta de transparencia de los préstamos hipotecarios que tengan el IRPH como referencia, para ello deberán asegurarse de que las cláusulas que se refieren al objeto principal de los contratos son claras y comprensibles.
Si se determina que la cláusula no cumple con los mínimos de transparencia, deberá declararse abusiva y anularse, y los jueces pueden suprimir el IRPH y sustituirlo por otro índice legal siempre que ello sea imprescindible para la vigencia del contrato, y evitar así dejar en situación de mayor perjuicio al consumidor.
El índice sustitutorio probablemente sea el Euribor.
