Esta es una pregunta que muchas personas se hacen, y es que son muchos los españoles que tienen en sus préstamos hipotecarios la cláusula abusiva conocida coloquialmente como “cláusula suelo”.
Dicha cláusula determina el interés mínimo de una hipoteca variable, y se aplica el tipo si el índice de referencia más el diferencial no alcanza el valor establecido.
Esta cláusula supone un desequilibrio contractual importante que desvirtúa la esencia misma del contrato de préstamo hipotecario a interés variable suscrito, que no es otra que el tipo de interés varíe en función de las fluctuaciones del mercado conforme al índice pactado.
Con la incorporación de esta cláusula al préstamo hipotecario, la variabilidad del tipo de interés pretendida desaparece para convertir al préstamo hipotecario en la práctica en una operación a interés fijo y que, en todo caso, supone un perjuicio para los intereses de los consumidores donde el único beneficiario es el Banco o Entidad Financiera.
Por otro lado, tenemos lo que se denomina el techo hipotecario que es el interés máximo que se aplicaría sobre un préstamo a tipo variable si la suma de la referencia más el diferencial supera su valor.
Todo ello ha hecho que los tribunales declaren abusivas estas cláusulas.
Para determinar si una cláusula es abusiva o no el Tribunal Supremo establece que la falta de transparencia es determinante para poder considerar abusivas las cláusulas, y por tanto, se deben anular.
En concreto el Tribunal Supremo considera que no son transparentes las cláusulas cuando:
- Falta información suficientemente clara de que se trata de un elemento definitorio del objeto principal del contrato.
- Se insertan de forma conjunta con las cláusulas techo y como aparente contraprestación de las mismas.
- No existen simulaciones de escenarios diversos relacionados con el comportamiento razonablemente previsible del tipo de interés en el momento de contratar.
- No hay información previa clara y comprensible sobre el coste comparativo con otras modalidades de préstamo de la propia entidad –caso de existir- o advertencia de que al concreto perfil de cliente no se le ofertan las mismas.
- Las clausulas se ubican entre una abrumadora cantidad de datos entre los que se quedan enmascaradas y que diluyen la atención del consumidor.
Además de todo ello habrá de tenerse en cuenta si la cláusula fue objeto de negociación individual o fue predispuesta por la entidad bancaria.
En caso de haber sido una cláusula no negociada individualmente y habiendo sido una cláusula predispuesta, se entiende que ha sido impuesta porque los consumidores no han podido influir sobre su contenido.
En este sentido el Tribunal Supremo también analizó detalladamente los requisitos para que estemos ante una condición general y ante una cláusula no negociada individualmente. En ambos casos se requiere que la cláusula haya sido predispuesta y que no haya sido objeto de negociación individual con el consumidor.
Si la cláusula que figura en tu contrato incumple dichos criterios de transparencia, consulta con un profesional pues puede y debe considerarse abusiva en atención a la Directiva 93/13 de la CEE.
